經濟觀察報 見習記者 符小茵 1月16日，中梁控股進行組織構架變動，將控股集團總部相關職能與地產集團總部進行整合，其中沒有明確落位的員工將于1月17日安排正式離職，按照法律規定的離職補償金N+1（含績效工資）進行支付，試用期員工按照0.5個月工資支付離職補償金。

區域合并、裁員是房企2021年的關鍵詞之一。據經濟觀察報不完全統計，2021年，進行組織架構調整的頭部房企超過15家，與此同時，多家房企裁員、降薪的消息頻傳。

為多家房企服務的國內某獵頭公司合伙人陳勻發現一個有意思的現象，隨著房企洗牌速度加快、裁員速度加快，他們的招聘需求反而上來了。邏輯很簡單，當房企下定決心，用更少的人做更多的事情后，他們也更加明確自己需要的是哪方面的人才。

業務定崗

2021年房企的裁員風暴中，投拓首當其沖。2021年10月25日，旭輝集團發布通知，要求投資人員到滯重項目輪崗1個月，投資條線的“旭日生”也要分批次到銷售案場進行3個月的輪崗。此前，中梁地產集團也作出了類似動作，要求山東區域集團投發條線人員在未來3-6個月，無條件服從工作調配，助力營銷、助力融資，去事業部支持交付、支持報批報建，并且“對不服從調配安排的，該淘汰淘汰”。

三道紅線、預售資金監管及購地資金來源審查加強等金融管控下，部分民營房企融資受限后，在二三輪集中供地中集中“躺平”，相應地，業務線條上的投資崗位人員或響應公司號召加入輪崗大軍中，或被迫離開。

房企的業務波動直接牽扯著招聘市場的神經。

“上半年其實房企都還在開足馬力、搶人、擴張，在招的職位，大多數是投資、項目、工程崗，到了下半年，這一類的指數就沒有了。”上海索樂企業管理咨詢有限公司總經理聶勇鋼告訴經濟觀察報。

在聶勇鋼看來，崗位的銳減自有其道理。以工程成本崗為例，隨著多地土拍推行“限地價、限售價”政策以及乙方單位的價格趨向公開透明，房企不必在工程成本上投入過多心力。

另一個被大幅壓縮的編制是項目總，原因是房企的開工項目縮水。國家統計局數據顯示，2021年全國房屋新開工面積降幅超10%。聶勇鋼服務的一家20強房企就將2022年在建項目規劃從120個下調至100個。與此同時，房企為了節約成本，將以往“一個項目配一個項目組”的打法調整為“三個項目配一個項目組”，項目組除了重點跟進一個處于施工過程中的項目外，還需要兼顧一個籌備開工以及另一個進入收尾交付階段的項目。新打法下，市場上對項目總的渴求度大幅降低。

聶勇鋼將這一系列變化歸結為“地產商的游戲規則發生了變化”，相應地，“內部的職能側重點也會發生變化”。

陳勻也如是解釋房企招聘市場上的用人邏輯,“人才的布局始終是圍繞公司業務發展和未來戰略來定崗定編，先有公司業務，然后再為業務線來配備人”。

那么2021年下半年，房地產行業哪些職位需求比較多呢？聶勇鋼的回答與大多數房企人的感受一致，融資與銷售，而無論是尋求外部資金支持的融資崗還是推動內部銷售回款的營銷崗，招人邏輯都是房企需要人幫忙“找錢”。

聶勇鋼預估地產營銷將會成為2022年需求最旺盛的職位之一，相較2021年增幅規模有20%，這部分崗位主要來源于汰換，“就是對現有的營銷團隊不是很滿意，然后替換新增的”。在薪酬上，房企也愿意給營銷總開高薪，但前提是能將項目賣出好價格。疫情期間對營銷總催生出的新要求是，要懂數字化營銷，諸如抖音直播。

另一些房企2021年下半年還在招的崗位是法務、審計以及監察。聶勇鋼表示，由于房企債務違約增加，各方面糾紛不斷，法務的旺盛需求將會持續；另一方面，房企陸續提出要向內部管理要利潤，而刀刃向內，審計和監察正好派上用場，甚至成為公司的利潤部門。當然，這些崗位只存在于集團，所需人數并不多。

權衡性價比

林卿所在的這家總部位于上海的綠檔房企在2021年12月底也開始了內部優化。身為房企HR，林卿一面猜測裁員指標何時降到自己的頭上，一面按照優化通知上的名單“勸退”相關同事。

這一輪公司的裁員規模將近15%，兩個裁員重災區投資和運營，則分別是40%和20%，年后，按照常規操作，還將進行每半年一次的例行人才盤點，到時又會出清一波職員。

“性價比低”的職工首先進入裁員名單，在林卿看來，所謂的性價比低，就是其業績輸出遠不足以匹配目前的薪資水平，或者說屬于“錦上添花，而非雪中送炭型”，因此在評估上，HR會將其計入“低性價比”一列。

員效是當下房企更為注重的指標，林卿要考慮的問題是，“投入1塊錢能給公司帶來多大的收益”。而在2018年、2019年房地產行業高速發展階段，伴隨著行業對人才的饑渴，曾經有一波地產人通過跳槽等動作來漲薪，如今這波職員中“名不副實”的，將成為擠泡沫的重點對象；管培生隊伍中，原地踏步或者進一步發展空間有限的，也將被“勸退”。

凡事追求投入產出比成為房企2021年的新常態。國家統計局數據顯示，2021年，房地產開發企業利用國內貸款和外資的金額分別下降12.7%和44.1%。在外部融資受挫的2021年，越來越多房企喊出了“向管理要效益”的口號。

林卿所在的房企是從2020年意識到要向內部管理動刀的，因為從那時起，很多項目出現微盈利，甚至虧損的狀況。“前期因為土地紅利、政策紅利，公司拿了一些低價的土地，遇上房價暴漲，所以行業利潤很高。后來土地市場競爭激烈，拿地利潤空間被壓縮，再加上去化艱難，融資又吞噬了太多利潤，導致整體利潤很薄”。

這一輪波動之后，林卿所在的房企開始意識到，房地產行業暴利的時期過去了，接下來要思考的問題是行業的未來在哪，以及未來的利潤怎樣。

前路不明的情況下，唯一安全的就是降低成本，對開發過程的各個環節進行成本管控，動作包括組織架構調整、管理模式調整，人員精簡，行政費用諸如差旅、辦公業務、招待、后勤等的縮減。

與組織架構、管理模式調整緊密相關的就是人員需求的變動。林卿告訴經濟觀察報，目前他們正在做管理模式的變革，推行項目化運營。所謂的項目化運營區別于以往房地產開發習慣將開發環節分成多個節點進行管控的模式。

在傳統的模式下，運營人員有可能為了通過當前節點的考核要求，而增加后續環節的成本，“為跑節點而跑”，而采用項目化運營后，他們要求項目總全權負責，推動項目的最終交付。

伴隨著管理變革轉型，林卿表示，他們對人員的素質要求會更高，與此同時，人員會更為精簡，“我們要求人員要有項目全流程的經驗，能力上要求跨部門、跨職能，他需要對整個項目的結果、全流程的一切負責”。

另一個在人員精簡上的大動作是轉外包。諸如呼叫中心、房修、部分財務崗等偏基礎以及機械性崗位都在林卿公司的外包計劃之列；另一個是跟隨項目流轉的人員，比如負責項目開發資料整理、歸集、上報的資料員，以及輔助銷售同事完成銷售資料核查、貸款資料收集投遞辦理的銷售支持，這部分人員往往在一個項目完結后需要重新安排崗位，走外包在用工上會更靈活。雖然走外包帶來的人力成本壓縮并不明顯，但對一家上市房企而言，可以優化年報里的人均薪酬數據。

用人變化

在跟房企交流過程中，聶勇鋼明顯感受到他們的低落。這樣的判斷來自聶勇鋼多年的獵頭從業經驗——如果房企對市場極度有信心，就會極大地降低對人才的依賴，相反，如果對市場極端缺乏信心，就會極大提高對人才的要求，甚至到苛刻的地步。眼下，正處于后者的狀態，開發商捏緊手中的余糧，提高用人門檻，審慎進人。

人才要求高到什么地步？聶勇鋼拋出時下的一個熱詞——內卷。不少房企給聶勇鋼開出的要求都是精準定位到在某幾個頭部公司某些個指定崗位待過的人才。“它的要求越來越向那些標桿公司去集中，比如中海、萬科、華潤、龍湖、旭輝、世茂這6家公司，然后偏好于其中的某2~3家公司出來的人”。換成以前，備選項內的房企還可以再商量，但現在，房企的態度都很堅決，除了指定這幾家，其他公司的簡歷不必再看。

而標桿房企在用人上越來越缺少容忍度。以前聶勇鋼推薦一位人才進去，水平差不多就可以轉正，但是現在反饋回來的情況卻是大概率無法轉正，除非特別優秀。聶勇鋼認為房企對市場的未來走向不確定，因此在用人上就會出現搖擺的情緒，“你可以去試，但最終試完他很難讓你去融入進去”。

另一個房企看重的履歷是，是否打過硬仗，也就是操作過逆勢盤。所謂逆勢盤就是先天條件不那么好的項目。落到具體崗位上，比如營銷總，房企希望招來的營銷總以往有過盤活某個項目的經驗；對于項目總，除了要有完整項目經驗，還要求有過成功化解風險的經驗，例如即便項目款支付節奏慢一點，也能說服供應商按時供貨、施工方保障作業質量，甚至最好有處理過大面積群訴事件的經驗。

林卿也表示：“房企希望他們過往的經歷能更豐富一些。”比如投資人員，從他專業角度來看，上一輪行業擴張時期進來的投資人員由于不曾經歷過2008年前后中國房地產行業的上下起伏，對市場的研判、國家宏觀政策的解讀都偏單薄。隨著三道紅線上對收并購松口，林卿認為公司會更青睞于能花樣拿地、收并購經驗豐富的投拓。

房企的進人程序也變得嚴格。以往進人，林卿只需要考慮是否有編制以及是否在預算范圍內，再就是通知到條線上的負責人，而現在，進一個人尤其是量級稍微高的，可能就得打報告到老板辦公室，而一旦上升到老板層面，他就會再斟酌一下，這個崗位設置是否非如此不可。

第三方背調機構i背調向經濟觀察報表示，2021年他們服務的房企中有不少提出要強化對候選人的多維度評估，包括工作履歷、工作表現、可優化點等，“說明房企在招人上更加嚴格了，因為他們更加注重候選人的工作能力，希望更加豐滿地呈現候選人的工作細節，而不僅僅是看簡歷上的入離職時間”。

不過，進人標準拔高的同時，薪資卻不一定能水漲船高，而整體薪資下降的態勢從2021上半年便已經開始，據索樂咨詢提供的數據，2021上半年通過獵頭渠道運作的跳槽，30%的求職者薪資水平與上家持平，14%則是降薪，薪資漲幅達20%以上的不足三成。換做以往，找到獵頭公司運作的跳槽，漲薪是常態。

（應受訪者要求，文中陳勻、林卿為化名）