經濟觀察網 記者 田國寶 1月25日，中國海外發展（0688.HK）發布公告稱，將從雅居樂（3383.HK）和世茂集團（0813.HK）手中收購廣州利合房地產開發有限公司（以下簡稱“廣州利合”）合計53.33%股權，交易對價36.88億元。

前一天，雅居樂和世茂集團已分別發布交易相關公告。雅居樂所屬26.66%股權交易對價為18.44億元，中海支付13.8億元現金并承接4.64億元債務；世茂所屬的26.67%股權交易對價18.45億元，中海同樣需要承接4.64億元的負債。

通過這一交易，世茂和雅居樂不僅處理掉一部分債務，還獲得相應的流動性；中海通過收購擴大在廣州利合的權益，可以獲得更大收益。而且根據監管部門出臺的新規，收購所需資金不會計入三道紅線考核。

2021年四季度以來，隨著償債高峰期到來，越來越多房企開始通過出售資產及地產項目來避免違約。除世茂和雅居樂外，融創、佳兆業、奧園、中南、禹洲等房企也加入出售資產大軍中。

“目前來看是一種雙贏。”一位香港資本市場人士對部分房企自救的動作給予了肯定，他認為，雖然相關政策已經有所松動，但實際落地過程較慢，對于身陷流動性緊張房企而言，作用甚微。

多個房企及金融從業人士均認為，房地產行業收并購才剛剛開始，2022年規模和范圍或將進一步擴大。

出售資產

廣州亞運城項目總建筑面積582萬平方米，計容面積438萬平方米，其中住宅520.8萬平方米，商業20.8萬平方米，此外還有3.2萬個車位?？傌浿?69億元，已售貨值為640億元，剩余可售貨值為229億元。

根據世茂發布的公告，截至2021年底，廣州亞運城項目凈資產為29.12億元，2020年和2021年凈利潤分別為24.35億元和29.85億元。按照凈資產計算，世茂和雅居樂出售項目股權價格的估值在2.3倍左右。

如果從2010年首次開盤算起，廣州亞運城項目已經走過11個年頭，世茂在項目的利潤為23.28億元，已經收回投資。

2009年12月，富力、雅居樂和碧桂園以255億元價格獲得廣州亞運城3781.53畝土地，隨后三方成立廣州利合作為項目公司，其中富力持股34%，雅居樂和碧桂園各持股33%。

2010年，廣州亞運城項目引入世茂和中信地產，當年底，經過一系列股權轉讓，富力、碧桂園、雅居樂、世茂和中信地產分別持股20%。

2017年前后，富力退出項目，中海接手中信地產在項目的股權。碧桂園、世茂持有項目的股份上升至26.67%，雅居樂持有項目26.66%股份，中海持有項目20%股份。2022年1月25日的這次股權變動后，中海在項目持股比例上升至73.33%。

此前，世茂已經以20.86億港元價格出售香港物業，以10.6億元出售上海黃浦21街坊項目；包括上海世茂廣場、深坑酒店、深港國際中心在內的另外30多個項目也已經擺上貨架。

多位接近世茂人士告訴經濟觀察網，近期就一系列項目出售正在與買家洽談，進度也各不相同，一些優質資產、對價相對較低的交易會優先成交，類似上海世茂廣場、深圳深港國際中心等交易金額較大的項目，流程較為漫長。

1月10日，雅居樂發布公告稱，2021年下半年以來，先后以28億元總交易對價出售14項非核心物業；1月24日，萬科發布公告稱，計劃以1.24億英鎊出售位于英國倫敦的一處物業。

融創中國更是在全國范圍內開展出售項目，將南通、合肥、常州、武漢等項目出售給合作方，根據此前融創提供的資料，從2021年四季度以來，融創通過出售項目和資產累計獲得300多億元的現金。

2022年開年，華潤萬象生活先后以10.6億元收購禹洲物業，以22.6億元收購中南服務。而2021年，物業管理領域早已經發生數起收并購。

鼓勵

2021年12月20日，央行和銀保監會要求，鼓勵銀行做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務；2022年1月13日，央行再次強調要持續防范化解金融風險，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度。

根據監管要求，房企間的并購是房地產行業化解風險、實現出清最有效的市場化手段，所以金融機構要穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務；重點支持優質的房地產企業兼并收購一些出現風險和經營困難的大型房地產企業的優質項目。

而且，根據監管要求，并購貸不計入三道紅線考核。一家房企負責人表示，對于民企來說，即便是并購貸不計入三道紅線，但會加重企業的杠桿和風險，加速流動性風險提前到來，所以大部分民企不會考慮收并購。

但是有一種情況例外，即合營或聯營項目中的另一方出現流動性風險，導致合作項目開發建設受到嚴重影響，才會出手將項目接過來，尤其是承債式收購，需要盡快將因此升起來的杠桿想辦法降下去。

此外，對收并購的金融支持也在逐步加大，已經有保利發展、招商蛇口、華僑城等多家央企以收并購名義發行債券，部分銀行機構也針對房地產收并購項目提供相應的融資服務，近期浦發銀行計劃發行50億元房地產并購債。

一家股份銀行信貸人士告訴經濟觀察網，目前大部分銀行都有針對房地產并購的融資額度，每一起符合條件的收并購都可以申請，“但是有一定門檻，不是任何一家房企都可以申請。”

上述房企負責人直言，房地產收并購是國企和央企唱主角，目前這一行動已經啟幕，只是還沒有出現結果，“民企基本沒有太大參與的可能，自身能力不允許，做了只能加重自己的危機”。

目前，民營房企普遍存在流動性壓力，無力參與收并購，國企和央企流動性相對較好，而且，央企和國企在融資等方面便捷并有成本優勢，為其參與收并購地產項目及資產提供了支持。

一家央企人士告訴經濟觀察網，早在2021年，主管部門就已經為他們布置相關任務，其中既包括進一步擴大地產主業版圖，也包括做強做大非地產業務，“之前我們一直比較謹慎，下一步會有所動作”。

據其介紹，2021年，他所在公司將部分原來附屬業務梳理出來，成立獨立的事業部，在三次集中供地中也斬獲頗豐，“很多事趕在一塊，需要一件一件地做，收并購這塊，原來做的比較少，所以比較謹慎”。

該人士透露，他所在公司收并購優先針對合作項目，這些項目因為前期參與，相對比較了解，積累一定收并購經驗后，再將業務觸角伸向非合作項目，“政策、融資都支持，但是作為企業也要結合自身能力”。

另一家地方國企人士表示，此前，他所在公司已經參與收購多個地產項目，其中既有從合作方手中收購股權，也有對非合作項目的收購，“收并購業務我一直都在做，所以輕車熟路，關鍵是選擇好的標的，避免踩雷”。

機遇

2021年下半年以來，房地產市場成交一路下滑，根據國家統計局數據，2021年上半年，全國商品房銷售面積同比增幅還保持在27.7%，到了10月，累計銷售面積同比增速已經下滑至7.3%，2021年全年銷售面積同比增速更是下滑至1.9%。

上述房企負責人表示，房企流動性風險頻發，影響了購房者的預期和信心，加上按揭貸款額度等因素影響，造成市場成交陷入低迷。市場下行又進一步影響到收并購傾向。

對存在流動性風險的企業來說，出售項目可以緩解流動性緊張局面，避免債務違約，所以部分房企會拿出相對優質項目來出售，“原來市場好，企業流動性也不那么緊張，首先出售的是去化相對較差的項目”，該人士表示。

但由于市場成交相對較差，對去化較差的項目，即便價格不高，買家一般不愿意收并購，“現在大家流動性都不好，你不好賣，我收購回來也不好賣，還占用資金”，該人士表示，一般的項目不會過多出現在當前的收并購市場。

“去化很好的項目，房企自己預售，也不會整售”，該房企人士表示，這一輪收并購更多集中在優質但變現較慢的項目和資產上，尤其是體量較大、占用資金較多的項目，“雖然賣得好，但等不起”。

上述接近世茂人士表示，世茂擺上貨架的項目和資產中，有一部分屬于絕版項目，比如上海世茂廣場，作為一線城市核心區域的物業，“如果不是企業困難，是不可能拿出來出售的，這種資產，也只有在這個時候才有交易”。

對于資金充裕的房企和資本來說，這是一次抄底資產的機遇。上述地方國企人士表示，目前確實是一個難得的機遇，一方面優質的項目比較多，可以有更多的選擇空間。據經濟觀察網了解，多個房企已經將全國范圍的項目擺上貨架。

另一方面，目前出售的資產和項目，性價比相對較高，2022年為房企債務到期高峰期，變現資產成為多數房企避免違約的主要途徑之一，“我們最近談的項目中，好多都是著急出手變現，報價還沒有拿地價格高。”上述國企人士表示。

在他看來，如果標的是住宅，首選是區域，一二線城市核心區域，即便是暫時去化較慢，未來也不愁銷售；如果是三四線城市項目，去化是剛性指標，去化速度超過兩年的項目盡量不碰。

另一個核心指標是資產要干凈，要看項目是否存在歷史糾紛，用地、規劃是否觸碰紅線，是否有隱形負債及應付款等。“項目存在這樣那樣的問題很正常，最怕就是收過來以后，新出現能力之外的問題”，上述國企人士說。

如果是經營性物業，地段、周邊客群及收益率都是重要的參考指標。但是上述國企人士表示，他所在公司不會收購經營性物業，除非是條件極佳的項目，“我們更愿意收購一些周轉快的項目”。

上述香港資本市場人士表示，目前整體資金環境較之前有一定改善，但還不足以支撐房企依靠自有資金解決流動性問題，出售資產是為數不多走出困境的途徑，而且有政策和金融支持，“收并購是2022年房地產行業一個重要的標簽，現在才剛剛啟幕”。